Asuransi Gempa di California

Asuransi Gempa di California

Technews.id – Asuransi gempa california. Ketika air mulai mengalir di New Orleans pada tahun 2005, kami mengetahui bahwa sebagian besar pemilik rumah di New Orleans tidak memiliki asuransi banjir karena mereka menganggap mereka berada di area “berisiko rendah”.

Lebih dari 60% pemilik rumah harus bergantung pada tabungan mereka dan bantuan federal terbatas untuk membangun kembali New Orleans dengan biaya yang tidak diperhitungkan oleh pemilik rumah dan pembayar pajak.

Mungkinkah bencana tingkat itu, terutama bencana tingkat itu yang tidak diasuransikan, terjadi di California? Kurang dari 15% pemilik rumah California saat ini memiliki asuransi gempa. Alasannya adalah biaya tinggi, faktor “tidak dapat terjadi pada saya atau rumah saya”, dan penyedia hipotek tidak mengklaim pertanggungan apa pun. Gempa besar berikutnya akan menelan biaya miliaran dolar dalam kerusakan yang tidak diasuransikan. Tetapi apakah asuransi gempa bumi benar-benar sepadan dengan biayanya yang tinggi?

Bagaimana Anda sampai di sini?

Negara bagian California mengharuskan semua penyedia asuransi pemilik rumah menyediakan setidaknya asuransi gempa bumi (meskipun mahal). Pada tahun 1994 itu tersedia secara luas, tetapi 97% dari penyedia asuransi pemilik rumah menarik diri dari California karena tingginya biaya kerusakan akibat gempa Northridge. Sebagai tanggapan, legislator negara bagian California membentuk Otoritas Gempa California untuk menyediakan asuransi gempa bumi.

Apa itu Otoritas Gempa California dan bagaimana cara kerjanya?

Otoritas Gempa California menyediakan dua pertiga dari kebijakan gempa California yang dijual melalui penyedia anggota seperti Allstate dan State Farm. Pemilik rumah membeli polis melalui agen asuransi umum, tetapi sebenarnya ini adalah polis CEA.

CEA saat ini menahan sekitar $7,2 miliar dalam kerusakan, yang dinyatakan cukup untuk menutupi kerusakan yang dapat diperkirakan (total kerusakan untuk Loma Prieta pada tahun 1989 adalah $6 miliar). Tidak seperti perusahaan asuransi biasa yang berjanji untuk membayar ganti rugi aktual berdasarkan polis asuransi mereka jika klaim melebihi $7,2 miliar, setiap klaim dibayarkan sebagai bagian pro-rata dari kerugian. Negara Bagian California tidak dapat membantu membayar klaim dari Dana Umum.

Polis ini juga memiliki deductible yang tinggi (biasanya 15% dari nilai rumah). Dengan kata lain, rumah harus rusak minimal 15% dari nilainya sebelum asuransi dibayarkan. Jadi, asuransi ini bukan untuk retakan di jalan masuk, tetapi untuk kerusakan struktural serius pada rumah. Kebijakan ini juga membayar untuk konten terbatas (mulai dari $5K) dan kehilangan penggunaan (mulai dari $1500).

Mengapa asuransi gempa bumi begitu mahal?

Premi asuransi dihitung berdasarkan probabilitas, yaitu kemungkinan rumah terbakar di lingkungan yang sama denganmu, atau pengemudi seperti mengalami kecelakaan. Dengan menggunakan data dari jutaan rumah tangga, probabilitas ini dapat dihitung dengan akurasi yang masuk akal. Namun, tidak ada yang bisa memprediksi dengan pasti kemungkinan gempa yang cukup kuat untuk merusak rumah.

Dan, seperti yang dapat dibayangkan, kerusakan akibat gempa bumi, banjir, atau angin topan, seperti kebakaran, tersebar luas, berpotensi mencakup ribuan mil persegi, bukan hanya satu atau lusinan rumah. Akibatnya, perusahaan asuransi tidak memiliki klaim sama sekali atau harus membayar klaim miliaran dolar. Ada terlalu banyak perbedaan untuk direncanakan secara rasional atau harga yang akurat.

Apakah kita benar-benar dalam bahaya di San Jose?

Menurut USGS, ada kemungkinan 62% dari gempa 6,7 ​​atau lebih besar (seperti gempa Northridge) di Bay Area selama 30 tahun ke depan. Dalam kode pos saya (San Jose 95126), USGS menghitung 80% kemungkinan gempa 6,0 dan 20% kemungkinan 7,0 selama 30 tahun ke depan. Apakah menganggapnya berisiko tinggi atau tidak tergantung pada toleransi risiko terhadap gempa bumi. Saya pikir risiko gempa bumi sedang tinggi dan risiko gempa bumi mengerikan agak rendah selama 30 tahun ke depan.

Namun, seperti halnya semua masalah real estat, semua masalah bersifat lokal. Lokasi fisik rumah memiliki dampak signifikan terhadap risiko, termasuk batuan dasar, teluk reklamasi, jenis tanah, sungai terdekat, dan jarak sebenarnya dari pusat gempa. Semua dapat mempengaruhi potensi kerusakan.

Tapi, tentu saja, banyak gempa bumi terjadi di mana USGS bahkan tidak mengenali garis patahan. Dan tidak pernah tahu kapan atau di mana itu akan terjadi sampai itu terjadi.

Apakah saya perlu membeli asuransi gempa bumi?

Faktor yang perlu dipertimbangkan:

  • Apakah mampu membangun kembali rumah dengan tabungan dan investasi sendiri?
  • Bisakah saya membayar premi tinggi tanpa batas?
  • Dapatkah saya melunasi hipotek saya saat ini dan pinjaman baru untuk pembangunan kembali?
  • Apakah potensi kerugian dapat dikurangi, misalnya dengan memasang atap ke dinding dan dinding ke pondasi?
  • Apa toleransi terhadap bahaya gempa?
  • Apa risiko konstruksi rumah saat ini (jenis, usia, fondasi)?
  • Apa risiko lokasi tertentu (jenis tanah, jarak ke cacat yang diketahui)?

Apakah itu sepadan dengan biayanya?

Katakanlah biaya pembangunan kembali $250K, Kamu memiliki rumah selama 30 tahun ke depan, dan premi asuransi gempa adalah $1200 per tahun. Premi akan berjumlah $36.000 selama 30 tahun ke depan (untuk menyederhanakan perhitungan, dengan asumsi premi tidak akan meningkat).

Alih-alih membeli asuransi, Kamu menginvestasikan premi di berbagai reksa dana. Jika tingkat pengembalian tahunan adalah 8%, Kamu akan memiliki $135.000 (belum termasuk pajak) di tahun 30.* Tapi tentu saja hanya memiliki jumlah itu di tahun 30 dan tidak di tahun 1. Dengan kata lain, bahkan jika ada gempa bumi besok, kamu punya uang.

Deductible adalah masalah besar lainnya bagi banyak pemilik rumah. Asuransi hanya membayar kerusakan struktural utama, bukan pelat yang pecah atau jalan masuk yang retak. Dengan kata lain, mereka cenderung tidak digunakan. Harap dicatat, bagaimanapun, bahwa tidak perlu menyiapkan uang tunai untuk dikurangkan. Kamu dapat memilih untuk tidak mengeluarkan biaya perbaikan atau rekonstruksi, atau dapat mengajukan pinjaman SBA untuk membayar yang dapat dikurangkan (daerah rumah bencana federal diumumkan).

Mengapa tidak mendapatkan bantuan federal atau “pergi” dan menyimpan properti di bank?

Jika daerah tersebut dinyatakan sebagai daerah bencana federal, pemerintah federal akan memberikan akses ke pinjaman SBA (tidak diperlukan usaha kecil). Namun, pinjaman SBA maksimum $ 200.000 mungkin tidak cukup untuk membangun kembali rumah. Ini adalah pinjaman yang harus dilunasi bersama dengan hipotek saat ini.

Jika membiayai kembali hipotek, Kamu memiliki hipotek banding. Ini berarti bahwa bank dapat menyita properti jika tidak membayar, serta mengejar aset pribadi dan pendapatan masa depan jika tidak membayar. Jadi, Kamu tidak bisa pergi begitu saja, apalagi jika memiliki pendapatan dan aset pribadi yang tinggi. Bank mungkin dapat membantu dengan menunda pembayaran selama beberapa bulan, tetapi masih harus melunasi pinjaman.

pemikiran terakhir

Kami memiliki asuransi gempa di rumah kami. Rumah kami belum dibangun pada gempa 1906 (jadi siapa yang tahu apakah itu akan tahan), sudah lebih dari 75 tahun, tidak dibaut ke fondasi, dan memiliki hipotek yang dibiayai kembali. Premi asuransi keluarga kami memberikan ketenangan pikiran jika terjadi gempa bumi besar. Itulah tujuan asuransi. “Kau tak pernah tahu.”

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *